Die 19 Länder ohne laufende Grundsteuer

Die Grundsteuer ist die Steuer, die man erst merkt, wenn man schon gekauft hat. Beim Erwerb rechnet jeder die Nebenkosten durch; die jährliche Rechnung danach steht in keinem Exposé. Dabei ist sie es, die den Unterschied zwischen einem günstigen und einem teuren Halten ausmacht: In New Jersey liegt sie bei über zwei Prozent des Marktwerts pro Jahr, in Singapur bei bis zu 36 Prozent des Mietwerts für vermietete Objekte, und in Deutschland hat die Reform 2025 die Lasten innerhalb der Gemeinden neu verteilt, ohne sie zu senken.

Diese Liste dreht die Frage um. Sie versammelt die neunzehn Länder, die gar keine wiederkehrende Steuer auf Immobilienbesitz erheben — weder national noch kommunal — und deren Markt Ausländern zugleich offensteht. Beides muss zusammenkommen, sonst ist die Null wertlos.

Monaco führt, weil dort weder Grundsteuer noch Wohnsteuer noch Vermögensteuer anfällt; die gesamte Last liegt im Erwerb, und dort hängt sie an der Transparenz der Eigentümerstruktur. Malta ist der einzige EU-Fall der Liste: kein Grundbesitz-Substanzsteuerrecht überhaupt, dafür eine AIP-Genehmigung für alle, die keine fünf Jahre auf der Insel gelebt haben. Die karibischen Fälle Kaimaninseln und Turks- und Caicosinseln finanzieren sich stattdessen vollständig über die Stempelsteuer beim Kauf, 7,5 bis 10 beziehungsweise 5 bis 10 Prozent. Am Golf stehen Katar und Kuwait ohne jede laufende Abgabe da.

Sechs Fälle sind Grenzfälle und in der Tabelle als solche gekennzeichnet. Saint-Barthélemy erhebt statt einer Grundsteuer eine jährliche Müllpauschale. Oman hat keine Grundsteuer, öffnet Ausländern den Erwerb aber regulär nur in den Integrated Tourism Complexes. Saudi-Arabien stellt bewohnte Immobilien frei, belastet unbebautes Bauland nach der Reform 2025 aber mit bis zu zehn Prozent im Jahr und dauerhaften Leerstand mit bis zu fünf. Trinidad und Tobago hat die Property Tax erst mit dem Finance Act 2025 wieder abgeschafft, nachdem sie kurz zuvor eingeführt worden war; wer hier kalkuliert, sollte die politische Halbwertszeit einpreisen. Grönland erhebt keine Grundsteuer, kennt aber auch kein Privateigentum am Boden: erworben wird das Gebäude, das Grundstück wird zugewiesen. Und Libyen steht formal zu Recht in der Liste, ist aber wegen der Sicherheits- und Rechtslage für niemanden ein Ziel.

Nicht in der Liste, obwohl oft so genannt: zweiundzwanzig weitere Länder erheben keine nationale Grundsteuer, dafür eine kommunale Abgabe oder ein Substitut — darunter Andorra mit seiner flächenbezogenen Gemeindeabgabe, Gibraltar und Neuseeland mit kommunalen Rates, Israel mit der Arnona, die VAE mit der Housing Fee auf den Mietwert und Botswana, Mauritius oder Ungarn mit optionalen kommunalen Steuern. Liechtenstein und Zypern sind Einordnungsfragen: Liechtenstein erhebt keine Grundsteuer, zieht die Immobilie aber über den Sollertrag in die Vermögenssteuer; Zypern hat die Immovable Property Tax 2017 abgeschafft und lässt nur kommunale Gebühren stehen. Wer die Null wörtlich nimmt, landet in beiden Fällen falsch.

Vierzehn weitere Länder ohne Grundsteuer fehlen bewusst, weil es dort keinen für Ausländer offenen Immobilienmarkt gibt und die Null damit niemandem nützt: Palau verbietet den Erwerb durch Nicht-Bürger in Artikel XIII seiner Verfassung und untersagt in Artikel XIII Abschnitt 9 zugleich jede Steuer auf Land; Timor-Leste behält das Eigentum an Land in Artikel 54 Absatz 4 seinen Staatsangehörigen vor; die Nördlichen Marianen reservieren dauerhafte Rechte an Grundeigentum in Artikel XII Personen nordmarianischer Abstammung. Dazu kommen Amerikanisch-Samoa, die Marshallinseln, Mikronesien, Nauru, Niue, Tokelau, Tonga, Tuvalu, Wallis und Futuna sowie die Vatikanstadt und Nordkorea. Tuvalu, Somalia und Nordkorea wären auch dann keine Empfehlung, wenn der Markt offenstünde.

Der ehrliche Hinweis zum Schluss: Keine Grundsteuer heißt nicht billig. Die Kaimaninseln nehmen beim Kauf zweistellig, Malta verlangt eine Genehmigung, Monaco einen Preis pro Quadratmeter, den die Steuerersparnis nie einholt. Die Liste beantwortet eine einzige Frage — was das Halten jährlich kostet. Alles andere steht in den verlinkten Länderprofilen.