Grunderwerbsteuer in Spanien: Was beim Immobilienkauf anfällt

Wer in Spanien eine gebrauchte Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt neben dem Kaufpreis eine Steuer, die oft den größten Posten der Nebenkosten ausmacht: die Grunderwerbsteuer, auf Spanisch Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP. Sie ist ein staatliches Gesetz, aber den Satz setzen die autonomen Regionen selbst. Deshalb gibt es auf die Frage nach der Grunderwerbsteuer in Spanien keine einzelne Zahl. Zwischen Madrid und Mallorca liegen bei einer teuren Immobilie schnell mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises.

Dazu kommt eine zweite Weiche: Ob ITP anfällt, hängt davon ab, ob du neu vom Bauträger oder gebraucht kaufst. Beim Neubau tritt die Mehrwertsteuer an die Stelle der ITP, und auf die notarielle Urkunde fällt eine eigene Steuer an. Die allgemeinen Steuerregeln für Spanien, von der Einkommensteuer bis zum Beckham-Regime, stehen im Länderprofil Spanien. Die Regeln zum Kauf beruhen auf dem Gesetz über die ITP und auf den Steuergesetzen der Regionen, jeweils in der konsolidierten Fassung des spanischen Staatsanzeigers BOE, abgerufen am 9. November 2026.

Was ITP in Spanien ist und wer sie zahlt

Das Gesetz über die Transmisiones Patrimoniales und die Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993) besteuert in Artikel 7 jede entgeltliche Übertragung von Vermögen unter Lebenden. Für den Immobilienkauf heißt das: Kaufst du eine Wohnung von einer natürlichen Person, also von einem privaten Verkäufer, fällt ITP an.

Wer zahlt, regelt Artikel 8 eindeutig: Steuerschuldner ist der Käufer, und zwar ausdrücklich unabhängig davon, was die Parteien im Vertrag vereinbaren. Eine Klausel, nach der der Verkäufer die Steuer übernimmt, ändert gegenüber dem Finanzamt nichts. Das ist ein Unterschied zu manchen Gewohnheiten in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, wo Kaufnebenkosten im Vertrag frei verteilt werden.

Die Steuer gilt für Ansässige und Nichtansässige gleich. Ob du in Spanien wohnst oder nur eine Ferienwohnung kaufst, spielt für den Satz keine Rolle; entscheidend ist, in welcher Region die Immobilie liegt.

Neubau oder Bestand: IVA oder ITP

Artikel 7 Absatz 5 des ITP-Gesetzes grenzt die beiden Steuern voneinander ab. Verkauft ein Unternehmer im Rahmen seiner Tätigkeit und unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer, fällt keine ITP an. Beim klassischen Neubau ist das der Fall: Die erste Lieferung eines fertigen Gebäudes durch den Bauträger ist mehrwertsteuerpflichtig.

Für Wohnungen gilt nach Artikel 91 des Mehrwertsteuergesetzes der ermäßigte Satz von 10 Prozent (IVA). Er umfasst Gebäude, die als Wohnung genutzt werden können, samt bis zu zwei Garagenstellplätzen und Nebenräumen, die mitverkauft werden. Ein Geschäftslokal im selben Haus gilt nicht als Nebenraum.

Ab der zweiten Lieferung ist der Verkauf nach Artikel 20 des Mehrwertsteuergesetzes von der Mehrwertsteuer befreit, und dann greift wieder die ITP. Eine Feinheit steckt im Gesetz: Hat der Bauträger die fertige Wohnung selbst mindestens zwei Jahre ununterbrochen genutzt oder vermietet (ohne Kaufoption), zählt sein späterer Verkauf nicht mehr als erste Lieferung. Eine "neue" Wohnung, die zwei Jahre vermietet war, kann deshalb ITP statt IVA auslösen. Frag beim Kauf vom Bauträger nach, ob die Wohnung schon genutzt wurde.

Die Urkundensteuer AJD

Neben ITP oder IVA gibt es eine dritte Steuer: die Actos Jurídicos Documentados (AJD), eine Steuer auf die notarielle Urkunde. Nach Artikel 31 Absatz 2 des ITP-Gesetzes fällt sie auf die erste Ausfertigung einer Notarurkunde an, wenn diese einen Wert hat, ins Grundbuch eingetragen werden kann und der Vorgang nicht schon der ITP unterliegt.

Praktisch heißt das: Beim Kauf eines Neubaus mit IVA zahlst du zusätzlich AJD. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit ITP fällt sie auf den Kauf selbst nicht an. Auch hier setzen die Regionen den Satz; hat eine Region keinen eigenen beschlossen, gilt der staatliche Satz von 0,50 Prozent.

Die Bemessungsgrundlage: Referenzwert statt Kaufpreis

Viele Käufer gehen davon aus, dass die Steuer auf den Kaufpreis berechnet wird. Das stimmt nur, wenn der Kaufpreis hoch genug ist. Seit der Reform durch das Gesetz 11/2021 regelt Artikel 10 des ITP-Gesetzes: Bei Immobilien ist die Grundlage der Referenzwert des Katasters (valor de referencia) zum Zeitpunkt des Kaufs. Liegt der vereinbarte Preis oder der erklärte Wert darüber, wird der höhere Betrag besteuert.

Die Folge: Zahlst du weniger als den Referenzwert, etwa weil die Wohnung renoviert werden muss oder weil du gut verhandelt hast, zahlst du die Steuer trotzdem auf den höheren Referenzwert. Gibt es keinen Referenzwert, gilt der höchste Wert aus erklärtem Wert, vereinbartem Preis und Marktwert.

Gegen den Referenzwert kannst du dich nach Artikel 10 Absatz 3 nur auf einem Weg wehren: über einen Antrag auf Änderung der eigenen Selbstveranlagung oder über einen Einspruch gegen einen Steuerbescheid. Das Finanzamt entscheidet dann nach einem verbindlichen Bericht der Katasterbehörde. Wer zu einem Preis deutlich unter dem Referenzwert kauft, sollte den Wert deshalb vor der Unterschrift kennen und die Steuer darauf kalkulieren.

ITP-Sätze in Madrid, Andalusien, Valencia und auf den Balearen

Artikel 11 des ITP-Gesetzes legt nur einen Ausweichsatz fest: 6 Prozent auf Immobilien, wenn eine Region keinen eigenen Satz beschlossen hat. In der Praxis haben die Regionen eigene Sätze. Madrid, Andalusien mit der Costa del Sol, Valencia mit der Costa Blanca und die Balearen regeln die Grunderwerbsteuer so:

Madrid erhebt nach Artikel 28 seines Gesetzes über die abgetretenen Steuern einheitlich 6 Prozent. Für die Urkundensteuer beim Wohnungskauf durch natürliche Personen staffelt Madrid nach Wert: 0,4 Prozent bis 120.000 Euro, 0,5 Prozent bis 180.000 Euro und 0,75 Prozent darüber.

Andalusien hat mit dem Gesetz 5/2021 frühere Stufen durch einen einheitlichen Satz von 7 Prozent ersetzt (Artikel 41). Die AJD liegt allgemein bei 1,2 Prozent (Artikel 49).

Valencia verlangt nach Artikel 13 des Gesetzes 13/1997 in der seit dem 11. August 2026 geltenden Fassung 9 Prozent. Liegt der Wert der Immobilie über einer Million Euro, steigt der Satz auf 11 Prozent, und zwar auf den gesamten Wert, nicht nur auf den Teil über der Grenze. Die AJD beträgt im Regelfall 1,4 Prozent.

Die Balearen arbeiten nach Artikel 10 ihres Gesetzes über die abgetretenen Steuern mit einem Stufentarif: 8 Prozent bis 400.000 Euro, 9 Prozent auf den Teil bis 600.000 Euro, 10 Prozent bis 1 Million Euro, 12 Prozent bis 2 Millionen Euro und 13 Prozent auf alles darüber. Aus dem Tarif ergibt sich ein Durchschnittssatz, der auf den ganzen Wert angewendet wird. Die AJD liegt allgemein bei 1,5 Prozent.

Rechenbeispiele: 300.000 Euro und 1,2 Millionen Euro

Ein Beispiel mit einer gebrauchten Wohnung für 300.000 Euro, Kaufpreis gleich Referenzwert, ohne Ermäßigung:

• Madrid: 6 Prozent, also 18.000 Euro
• Andalusien: 7 Prozent, also 21.000 Euro
• Balearen: 8 Prozent (unter 400.000 Euro), also 24.000 Euro
• Valencia: 9 Prozent, also 27.000 Euro

Bei einer Villa für 1,2 Millionen Euro werden die Unterschiede größer:

• Madrid: 6 Prozent, also 72.000 Euro
• Andalusien: 7 Prozent, also 84.000 Euro
• Balearen: 90.000 Euro für die erste Million plus 12 Prozent auf 200.000 Euro, zusammen 114.000 Euro (Durchschnittssatz 9,5 Prozent)
• Valencia: 11 Prozent auf den gesamten Wert, also 132.000 Euro

Zwischen Madrid und Valencia liegen bei diesem Objekt 60.000 Euro Grunderwerbsteuer. Beim Neubau sieht die Rechnung anders aus: Auf 300.000 Euro fallen 10 Prozent IVA an, also 30.000 Euro, und dazu die AJD der Region, in Madrid 0,75 Prozent (2.250 Euro), auf den Balearen 1,5 Prozent (4.500 Euro).

Ermäßigte Sätze für die eigene Wohnung

Alle vier Regionen kennen ermäßigte Sätze, fast immer für die Hauptwohnung (vivienda habitual) und mit Wertgrenzen. Für eine Ferienwohnung greifen sie nicht. Einige Beispiele aus den Gesetzen:

• Andalusien: 6 Prozent, wenn die Wohnung deine Hauptwohnung wird und höchstens 150.000 Euro wert ist; 3,5 Prozent unter derselben Wertgrenze für Käufer unter 35 Jahren (Artikel 43).
• Balearen: 4 Prozent für die Hauptwohnung bis 270.151,20 Euro, wenn du mindestens die Hälfte erwirbst und keine andere Wohnung zu mindestens 50 Prozent besitzt (Artikel 10 Buchstabe c). Fallen die Voraussetzungen später weg, musst du binnen eines Monats nachzahlen, mit Verzugszinsen.
• Madrid: 4 Prozent für die Hauptwohnung einer kinderreichen Familie mit amtlichem Titel (Artikel 29).
• Valencia: 8 Prozent für die erste Hauptwohnung von Käufern unter 35 Jahren über 180.000 Euro, mit Einkommensgrenzen (Artikel 13 Absatz Zwei).

Die Hauptwohnung im Sinne dieser Regeln richtet sich nach dem spanischen Einkommensteuerrecht. Wer nach Spanien zieht und dort seinen Wohnsitz begründet, kann die Ermäßigungen also grundsätzlich nutzen; wer weiter in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt, in der Regel nicht.

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien wohnt: 3 Prozent Einbehalt

Eine Pflicht trifft den Käufer, die mit der ITP nichts zu tun hat, aber beim Kauf von Ausländern häufig vorkommt. Nach Artikel 25 Absatz 2 des Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtansässigen muss der Käufer 3 Prozent des vereinbarten Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist und keine Betriebsstätte hat. Der Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers auf seinen Veräußerungsgewinn.

Kaufst du also die Ferienwohnung eines Eigentümers, der in Deutschland lebt, zahlst du ihm 97 Prozent und führst 3 Prozent ab. Kläre die Ansässigkeit des Verkäufers deshalb vor dem Notartermin.

Die Gesamtrechnung beim Kauf

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Steuerposten, aber nicht der einzige, der den Kauf in Spanien teurer macht. Für die laufenden Jahre kommen die kommunale Grundsteuer und, je nach Vermögen und Region, die Vermögensteuer hinzu. Wie stark die Vermögensteuer von der Region abhängt, steht in der Übersicht Vermögensteuer in Spanien nach Regionen. Was für Eigentümer gilt, die nicht in Spanien wohnen, von der laufenden Einkommensteuer bis zum Verkauf, steht im Länderprofil Spanien.

Die Sätze in den Gesetzen der vier Regionen unterscheiden nicht nach der Staatsangehörigkeit des Käufers. Wie die EU-Mitgliedschaft Spaniens im Steuerrecht sonst wirkt, zeigt das Profil der Europäischen Union. Wer Spanien mit anderen Ländern am Mittelmeer vergleichen will, findet die Übersicht unter Mittelmeer-Länder mit niedrigen Steuern.

Was du vor der Unterschrift klären solltest

Vor dem Notartermin lohnen sich vier Fragen. Erstens: Neubau oder Bestand? Davon hängt ab, ob du IVA mit AJD oder ITP zahlst. Zweitens: Wie hoch ist der Referenzwert des Katasters? Er ist die Untergrenze der Bemessung, auch wenn du günstiger kaufst. Drittens: Welche Region, welcher Satz? Zwischen 6 Prozent in Madrid und bis zu 13 Prozent auf den Balearen liegt bei teuren Objekten der größte Hebel der Nebenkosten. Viertens: Wohnt der Verkäufer in Spanien? Wenn nicht, behältst du 3 Prozent ein.

Wer den Kauf mit einem Umzug nach Spanien verbindet, sollte die Grunderwerbsteuer zusammen mit Einkommen-, Vermögen- und Wegzugsfragen aus dem bisherigen Wohnsitzland rechnen. Für eine Prüfung der eigenen Lage aus Wohnsitz, Immobilie und Vermögen findest du bei der Kanzlei die Ansprechpartner.