Mieteinnahmen in Italien versteuern: Die Cedolare secca erklärt

Wer eine Wohnung in Italien vermietet, zahlt die Steuer auf die Miete in Italien, auch wenn er selbst in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnt. Für die meisten Eigentümer ist dabei die Cedolare secca der einfachste Weg: ein fester Satz von 21 Prozent auf die Jahresmiete, der die italienische Einkommensteuer, ihre Zuschläge und die Gebühren auf den Mietvertrag ersetzt. Für Mietverträge zu vereinbarten Mieten in Städten mit Wohnungsnot sinkt er auf 10 Prozent, für kurze Ferienvermietungen steigt er ab der zweiten Wohnung auf 26 Prozent.

Wer seine Mieteinnahmen in Italien versteuern muss, hat also zwei Fragen zu klären: welches italienische Verfahren günstiger ist und was das eigene Wohnsitzland dazu sagt. Grundlage sind das italienische Gesetz zur Cedolare secca, das Einkommensteuergesetz TUIR, die Angaben der Steuerbehörde Agenzia delle Entrate, das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien und das deutsche Einkommensteuergesetz, Stand November 2026. Die allgemeinen Steuerregeln für Italien stehen im Länderprofil Italien.

Wo die Miete aus Italien versteuert wird

Italien besteuert Einkünfte aus Grundstücken und Gebäuden, die im Land liegen, auch bei Eigentümern, die dort nicht wohnen: Art. 23 TUIR zählt diese Einkünfte ausdrücklich zu den in Italien erzielten. Das Abkommen zwischen Deutschland und Italien von 1989 bestätigt das: Nach Art. 6 dürfen Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt.

Für die Steuern auf Mieteinnahmen in Italien heißt das: Die Steuer fällt immer zuerst in Italien an. Wie das Wohnsitzland danach mit der Miete umgeht, regeln sein eigenes Steuerrecht und sein Abkommen mit Italien. Eine italienische Steuererklärung gehört deshalb zu jeder vermieteten Wohnung, auch zu einer Ferienwohnung, die nur ein paar Wochen im Jahr an Gäste geht.

Die Cedolare secca: was sie ist und wer sie wählen darf

Die cedolare secca steht in Art. 3 des Dekrets 23/2011. Der Name heißt wörtlich etwa „trockener Kupon": eine Steuer, die die Miete für sich allein erfasst, ohne sie mit dem übrigen Einkommen zusammenzurechnen. Wählen darf sie der Eigentümer einer Wohnung oder der Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts wie eines Nießbrauchs, wenn die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird. Mitvermietete Nebenräume wie Keller, Garage oder Stellplatz zählen dazu, wenn sie zusammen mit der Wohnung vermietet werden.

Die Cedolare secca ersetzt vier Abgaben auf einmal:

• die italienische Einkommensteuer IRPEF,
• die regionalen und kommunalen Zuschläge zur IRPEF,
• die Registersteuer auf den Mietvertrag, seine Verlängerung und seine Auflösung,
• die Stempelsteuer auf den Vertrag.

Das Gesetz knüpft die Wahl an das Eigentum und die Art der Vermietung, nicht an einen Wohnsitz in Italien. Auch ein Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland kann sie also wählen. Ausgeschlossen sind nach Absatz 6 Vermietungen im Rahmen eines Gewerbes oder einer freiberuflichen Tätigkeit.

Einen Haken hat die Wahl: Solange sie gilt, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen, auch nicht über eine im Vertrag vereinbarte Anpassung an den Verbraucherpreisindex ISTAT. Die Wahl wirkt nach Absatz 11 nur, wenn der Vermieter dem Mieter vorher per Einschreiben (raccomandata) mitteilt, dass er auf jede Mieterhöhung verzichtet. Wer einen langen Vertrag mit Indexmiete hat, sollte die entgangenen Erhöhungen gegen die Steuerersparnis rechnen.

Die Sätze im Überblick

Der Satz von 10 Prozent gilt nur für Verträge nach den Mustern des Mietgesetzes 431/1998 mit örtlich ausgehandelten Mietspannen, und nur in den Gemeinden, die das Gesetz als Gebiete mit Wohnungsnot (alta tensione abitativa) führt. Bemessungsgrundlage ist in allen Fällen die vereinbarte Jahresmiete, ohne Abzug von Kosten.

Die Alternative: Regelbesteuerung mit der IRPEF

Wer die Cedolare secca nicht wählt, versteuert die Miete mit der normalen Einkommensteuer. Nach Art. 37 Abs. 4-bis TUIR wird die Vertragsmiete um eine Pauschale von 5 Prozent gekürzt; liegt der Rest über dem Katasterertrag der Wohnung, wird dieser Rest besteuert. Für Häuser im historischen Zentrum Venedigs und auf Giudecca, Murano und Burano beträgt die Kürzung 25 Prozent, für denkmalgeschützte Gebäude 35 Prozent. Tatsächliche Kosten wie Reparaturen, Zinsen oder Verwaltung kann der Vermieter nicht zusätzlich abziehen.

Auf das Ergebnis fällt die IRPEF nach Art. 11 TUIR an: 2026 23 Prozent bis 28.000 Euro, 33 Prozent bis 50.000 Euro und 43 Prozent darüber, jeweils zuzüglich der regionalen und kommunalen Zuschläge. Dazu kommt die Registersteuer von 2 Prozent der Jahresmiete, die nach den Hinweisen der Agenzia delle Entrate zum Formular RLI für Wohnungsmietverträge gilt, sowie die Stempelsteuer.

Ein Beispiel mit einer Jahresmiete von 12.000 Euro für eine frei vermietete Wohnung, ohne mögliche Abzüge gerechnet:

• Cedolare secca: 21 Prozent von 12.000 Euro sind 2.520 Euro. Weitere Steuern auf die Miete und den Vertrag fallen nicht an.
• Regelbesteuerung: Nach der Kürzung um 5 Prozent bleiben 11.400 Euro. Darauf kostet die erste IRPEF-Stufe von 23 Prozent schon 2.622 Euro, dazu kommen die Zuschläge und die Registersteuer von 240 Euro im Jahr.

Wer nur diese eine Einnahme in Italien hat, fährt mit der Cedolare secca deshalb fast immer günstiger, und je höher das übrige italienische Einkommen, desto größer der Abstand. Die Regelbesteuerung kann sich lohnen, wenn eine vertraglich vereinbarte Indexmiete mehr bringt als die Steuerersparnis, oder wenn die Miete im Gewerbebetrieb erzielt wird und die Cedolare secca gar nicht offensteht.

Ferienwohnung und Kurzzeitvermietung

Viele Eigentümer aus Deutschland vermieten ihre Wohnung nicht dauerhaft, sondern wochenweise an Urlauber, über eine Agentur oder ein Buchungsportal. Dafür gilt Art. 4 des Dekrets 50/2017 über die locazioni brevi: Vermietungen von Wohnungen für höchstens 30 Tage durch Privatpersonen außerhalb eines Gewerbes, auch wenn Bettwäsche und Reinigung dazugehören.

Für diese Mieten beträgt die Cedolare secca grundsätzlich 26 Prozent. Für eine Wohnung, die der Eigentümer in seiner Steuererklärung bestimmt, sinkt sie auf 21 Prozent. Wer nur eine Ferienwohnung hat, zahlt also 21 Prozent; wer zwei hat, wählt die einträglichere für den niedrigen Satz.

Seit dem Steuerjahr 2026 gilt die Sonderregel für Kurzzeitvermietung nur noch für höchstens zwei Wohnungen pro Jahr. Ab der dritten Wohnung wird vermutet, dass der Vermieter ein Gewerbe betreibt, mit allen Folgen für Steuer und Meldepflichten. Bis 2025 lag die Grenze bei vier Wohnungen; das Haushaltsgesetz 2026 hat sie halbiert.

Agenturen und Portale mit Sitz in Italien, die die Miete kassieren, behalten nach Absatz 5 21 Prozent ein und führen sie an den Fiskus ab. Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung, keine Abgeltung: Der Eigentümer erklärt die Miete trotzdem und verrechnet den Einbehalt mit seiner Steuer. Portale ohne Sitz in Italien handeln über ihre italienische Niederlassung oder über einen Steuervertreter. Außerdem melden Vermittler und Portale die Verträge bis zum 30. Juni des Folgejahres an die Agenzia delle Entrate, die vermieteten Wohnungen sind also bekannt.

Erklärung, Zahlung und Fristen

Die Wahl der Cedolare secca trifft der Vermieter bei der Registrierung des Mietvertrags über das Formular RLI der Agenzia delle Entrate. Auch Verträge, die nicht registriert werden müssen, etwa kurze Ferienmieten, können nach Art. 3 Abs. 2 der Cedolare secca unterliegen. Gezahlt wird nach Art. 3 Abs. 4 zu denselben Terminen wie die IRPEF, einschließlich Vorauszahlungen in Höhe von 100 Prozent.

Die Steuererklärung (Modello Redditi Persone Fisiche) ist nach Art. 2 des Dekrets 322/1998 elektronisch zwischen dem 15. April und dem 31. Oktober des Folgejahres abzugeben. Für die Miete aus 2026 endet die Frist also am 31. Oktober 2027.

Was die Cedolare secca nicht ersetzt, ist die Gemeindesteuer IMU auf die Wohnung selbst. Vermietete Wohnungen und Zweitwohnungen zahlen sie voll; Sätze und Bemessung stehen im Abschnitt Immobiliensteuern des Länderprofils Italien.

Was sich am 1. Januar 2027 ändert

Italien fasst seine Einkommensteuergesetze in einem neuen Gesetzbuch zusammen, dem Testo unico delle imposte sui redditi (Dekret 117/2026). Ab dem 1. Januar 2027 steht die Cedolare secca dort in den Artikeln 203 bis 206, die Kurzzeitvermietung in Art. 207 und die Pflichten der Vermittler in Art. 208. Die bisherigen Vorschriften werden zum selben Tag aufgehoben. Inhaltlich bleibt es bei denselben Regeln: 21 Prozent, 10 Prozent für vereinbarte Mieten, 26 Prozent für weitere Ferienwohnungen und die Grenze von zwei Wohnungen. Wer ab 2027 in Formularen oder Bescheiden neue Artikelnummern sieht, liest also dieselbe Steuer.

Was Deutschland dazu sagt

Wohnst du in Deutschland, stellt Art. 24 Abs. 3 Buchstabe a des Abkommens die Miete aus Italien von der deutschen Einkommensteuer frei. Das Abkommen erlaubt Deutschland zwar, freigestellte Einkünfte beim Steuersatz zu berücksichtigen. Für Mieten aus Immobilien in einem EU- oder EWR-Staat schließt das deutsche Recht das aber aus: Nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG gibt es für diese Einkünfte keinen Progressionsvorbehalt. Die Miete aus Italien erhöht deinen deutschen Steuersatz also nicht. Umgekehrt wirken sich Verluste aus der italienischen Wohnung in Deutschland ebenfalls nicht aus.

Eine Bedingung steht im Protokoll zum Abkommen (Nr. 16 Buchstabe d): Einkünfte gelten für die Freistellung nur dann als aus Italien stammend, wenn sie dort tatsächlich besteuert worden sind. Wer die Miete in Italien nicht erklärt, verliert damit die Grundlage der deutschen Freistellung. Die Cedolare secca ist eine solche tatsächliche Besteuerung.

Der umgekehrte Fall betrifft alle, die nach Italien ziehen und ihre Wohnung in Deutschland vermieten. Dann darf Deutschland die Miete aus der deutschen Wohnung besteuern, und Italien besteuert als neuer Wohnsitzstaat das Welteinkommen. Italien rechnet die deutsche Steuer nach Art. 24 Abs. 2 Buchstabe a des Abkommens an, höchstens bis zu dem Teil der italienischen Steuer, der auf diese Einkünfte entfällt. Die Cedolare secca gilt nur für Wohnungen in Italien. Welche Sonderregime für Zuzügler es gibt, von der Flat Tax für Neuansässige bis zum 7-Prozent-Regime im Süden, zeigt das Länderprofil Italien.

Und wer in Österreich oder der Schweiz wohnt

Auch für Eigentümer in Österreich und der Schweiz besteuert Italien die Miete nach Art. 23 TUIR, und die Cedolare secca steht ihnen genauso offen. In der Schweiz erstreckt sich die Steuerpflicht nach Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer nicht auf Grundstücke im Ausland. Die Miete aus Italien bleibt bei der Bundessteuer also steuerfrei, zählt nach Art. 7 Abs. 1 aber für den Steuersatz auf das übrige Einkommen mit. Die Kantone regeln ihre eigenen Steuern. In Österreich richtet sich die Entlastung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Italien; welche Methode es für Mieten vorsieht, klärst du vor der ersten Erklärung mit deinem Finanzamt oder einer Beratung.

Worauf Vermieter aus Deutschland achten sollten

• Wahl früh treffen: Die Cedolare secca wird bei der Registrierung des Vertrags gewählt, und der Mieter muss vorher per Einschreiben vom Verzicht auf Mieterhöhungen erfahren.
• Ferienwohnung richtig zählen: 21 Prozent gibt es bei Kurzzeitvermietung nur für eine Wohnung; ab der dritten Wohnung gilt die Vermietung als Gewerbe.
• In Italien erklären: Ohne italienische Erklärung keine sichere Freistellung in Deutschland.
• IMU einplanen: Die Gemeindesteuer auf die Wohnung kommt zur Cedolare secca hinzu.
• Erbfall mitdenken: Wer eine vermietete Wohnung erbt, zahlt bei der Umschreibung Hypothekar- und Katastersteuer; die Einzelheiten stehen bei der Erbschaftsteuer in Italien.

Italien ist für Vermieter aus dem Ausland ein vergleichsweise klares Land: ein fester Satz, eine Erklärung im Jahr, und in Deutschland keine zweite Steuer. Schwierig wird es, wenn mehrere Wohnungen, eine Gesellschaft oder ein Umzug nach Italien dazukommen. Wie die Europäische Union im Steuerrecht sonst wirkt, steht in ihrem Profil; für eine Planung, die beide Länder zusammen betrachtet, steht die Kanzlei hinter dem Steueratlas zur Verfügung.